我国城市中低收入人群居住解决方案（三）

　　2、我国城镇住房改革及居住保障体制现状

　　2－1我国城镇住房改革概述

　　我国城镇住房制度改革，自从邓小平同志1980年提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想以来，逐步在各地展开，由此揭开了中国住房改革的序幕。

　　 随后，我国政府确定了住宅商品化的思路，以优惠价出售旧公房，建立住宅基金，促进提租，发展个人建房模式；并从新增量的住房制度改革入手，通过推行新建公房、向个人出售和“新房新租”，带动现存量的住房制度改革。并先后在常州、四平、郑州、沙市、北京、天津、上海和23个省、自治区80多个城市进行试点工作；与此同时，萌生不久的房地产企业开始在部分地区及城市建造商品房在市场上公开销售。

　　 1988年2月《国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》（国发〔1988〕11号）和《国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组鼓励职工购买公有旧住房意见的通知》（国办发〔1988〕13号）发出后，全国各地开始积极试点，加快了住房制度的改革速度。

　　 90年代初，邓小平南巡讲话和党的十四大作出关于建立社会主义市场经济体制的重大决策后，我国的房地产业进入正规化发展阶段，产业结构体制、运行机制和政策框架初步形成，商品房开发与销售均进入前所未有的大好发展阶段，商品房逐步成为我国城市居民住房供应的重要组成部分。

　　 1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》与《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发出后，我国城市居民住房供应将彻底告别实物分配，取之的是住房货币化分配形式，我国住房体制改革实现了质的突破，新的住房供应体系初步建立，经济适用住房建设取得重要进展，对城镇廉租住房制度进行了积极探索。

　　 与此同时，居民住房观念发生重要转变，居民住房消费有效启动，住房商品化的新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，房地产投资持续快速增长，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，对于改善居民居住条件、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用。

　　2－2我国现行城镇住房供应模式

　　从最初的小步提租、补贴售房，发展到现在的针对不同收入层次的人建造不同档次的住宅，并分别实施商品房、经济实用房和廉租房政策，标志着我国住房体制改革进入了一个新的阶段。

　　2-2-1公房及央产房

　　自80年代以来，我国针对城市的单位福利分房制度进行了一系列的住房改革措施，通过各种优惠政策鼓励单位职工购买公房及央产房。

　　到目前为止，我国城市各类单位已基本上取消了职工住房的实物分配形式，实现了住房分配货币化。

　　根据房改目标，新的住房投资主体将是国家、个人和房地产开发企业，单位将从投资主体中退出。届时，我国除部分旧有公房及央产房继续投入使用外，一部分进行了拆迁改造，一部分流入二手房市场。

　　2-2-2商品房

　　 1982年，宪法正式明确规定城市的土地归国有，政府先后制定和颁布了房地产开发经营及其服务等一系列法律、法规，初步形成了从中央到地方的房地产法律体系，为房地产业的发展提供了法律、政策依据、这标志着作为新兴的房地产业的真正起步。

　　但是，90年代以前，我国一直是以计划经济为主导的社会，当时的城市住宅建设由国家统一投资，统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配。住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼，风格单调，缺乏多样性。这个时期的住宅产品仅仅能满足人的基本生活需求，基本没有户型的概念，不强调功能的合理程度。

　　 从1990年到1996年左右的时间，房地产开始商品化，但还带有浓厚的计划经济色彩，购买者以单位、集体为主，辅以少量的个人购房。

　　 随着1998年取消福利分房以后，房地产市场的购房主体发生了变化，集团购买基本退出市场，而个人消费成为主体，购房主体个人化已是一种不可逆转的趋势。随着市场经济的快速发展，除国有、集体所有的房地产公司外，大量的中外合资、合作、独资、私营的房地产企业参与房地产的开发销售。2000年以后，整个中国的房地产快速发展，这时不仅要有理念，还要有文化，还要讲产品，是我国房地产发展最为迅速的时期。

　　 2004年商品房销售量达到38231.64万平方米，比2003年增加4514万平方米，比1997～2003年年平均销售增量的4118万平方米增加了396万平方米。在销售总额中，个人购房所占比重持续增加。1998年和1999年分别为79.85%和70.15%，其后逐年上升，2004年达到93.30%。这表明居民对住宅需求旺盛，商品房成为城市居民住房供应的主流方式。

　　2-2-3二手房

　　我国的住房体制改革其实就是从二手房市场的孕育开始的，随着市场化经济的确立，我国的部分单位旧有住房、前几年购......More↓↓↓