房地产开发企业的产品模式＆管理模式

   信息来源：www.rem.com.cn(中国房地产企业管理网)



　　房地产市场政策的变化必然导致房地产投资开发模式的变化。在新的市场形势下，房地产企业要继续保持快速发展，应尽快由机会导向、关系导向、银行导向转变为市场导向，应尽快确立适宜市场和企业开发理念的产品模式及适宜产品模式和企业自身实际的管理模式。确立产品模式和管理模式是企业保持持续快速发展、实现战略目标的必然选择。



　　　　　　　　　市场新政对房地产投资开发模式的影响

　　新旧政策对房地产投资开发模式的影响

　　在原来的市场政策下，房地产企业通过协议出让，或者合作开发、变更土地使用性质等方式获取土地，开发商只需支付一小部分地价款就可以取得土地的实际开发权，剩余的地价款可以在房屋销售后用销售收入支付；在新的土地政策下，开发商只能通过“招拍挂”方式获取土地，除了投标前必须交纳保证金、中标后交付首期地价款外，剩余的地价款必须在半年内付清，否则就承担违约责任。在原来的市场政策下，房地产企业可以申请减免土地配套费，而现在绝大多数城市已经实行“一费制”，必须一次性缴纳全部费用后才能办理其它报批报建手续。在原来的市场政策下，房地产企业要求施工企业垫资施工几乎成为行业潜规则，开发商前期无需支付建安费；而现在严禁垫资施工、严禁拖欠农民工工资等政策的实施意味着开发商前期投入的增大。在原来的市场政策下，房地产企业可以通过内部认购甚至提前取得“预售许可证”等方式收取定金和房款，回款时间较短；而现在各地都加大了商品房预售的监管力度，也就意味着销售回款的延迟、前期投入的增大。

　　另外，市场竞争的日趋激烈也要求房地产企业不得不加大市场调查费用、研发费用、委托设计费用、推广宣传等费用，也意味着前期投入的增大。

　　测算表明，原有的市场政策下，开发商的实际投资一般仅占项目总投资的20％左右，利润率一般为20－30％（部分地区、部分项目可达百分之四、五十，甚至能达到一倍以上），自有资金的投资利润率一般超过100％，甚至达到百分之三、四百。而在新的市场政策下，如果开发商严格执行新的政策，开发商的实际投资（前期现金流出）至少占项目总投资的45％（2005年一季度，全国土地成本平均就占项目总成本的23％）。

　　—原来，三、四个月内流出20％后就有现金流入；现在，七、八个月内流出45％后才有现金流入，房地产企业的前期投资、市场风险成倍加大！新的市场政策要求开发企业必须具有充足的自有资金，必须重新安排现金流，这就意味着房地产投资开发模式的必然变化。

　　房地产投资开发模式的变化要求企业必须对内部管理模式进行适时调整

　　房地产投资开发模式的变化意味着企业内部工作流程的变化。例如，旧政下前期部门的职责之一是“寻找土地和建设项目”，而新政下应是“关注土地市场，掌握土地价格，参与土地投标，保障土地储备”。工作流程、工作职责等权变因素的变化要求企业必须对组织机构进行重新设计或适时调整，必须建立起适应新的市场形势的管理机制，这就意味着企业必须对管理模式做出适时调整。

多项目开发的必要性

　　　　　　　　　 单项目开发对投资利润率的影响

　　在新的市场政策下，房地产企业如果实行单项目开发模式，前期必然需要大量的现金流出。在企业自有资金有限的情况下，财务费用（包括融资费用，是项目成本......More↓↓↓