房地产开发企业竞争力研究

信息来源：www.rem.com.cn(中国房地产企业管理网)

　　针对房地产市场的宏观调控政策必将改变房地产企业的竞争格局，进一步加快市场的“洗牌”速度。在新的市场政策下，房地产企业之间的竞争将由“村民间的攀比性竞争”变为“运动员间的公平竞争”。如何在竞争中胜出？“提升竞争力”无疑是唯一的答案！

全赢的市场几乎不存在竞争

房地产开发商和农民

房地产开发商和农民，在财富上有着天壤之别的两者看似没有什么可比性，但因为土地既是农民的基本生产要素，也是房地产开发商的基本生产要素，所以两者有着太多的相同点。

——两者都以获取尽可能多的优质土地为生存之道。如果农民拥有大量良田，不但无生存之忧，还可以通过农业产业化实现小康；如果开发商拥有一定的土地储备，就等于有了“粮票”，不但可以通过开发获利，还可以随时变现。

——两者都以追求土地价值最大化为目的。假设有两亩地，既可以种玉米，也可以种大豆，农民在播种前会预测一下玉米和大豆的市场价格及产量。如果玉米的亩产值是800元，大豆的亩产值是700元，那么农民会选择种玉米。假设在市区有20亩地，既可以建高层住宅，也可以建写字楼、酒店。开发商在进行可行性研究时会拟定很多方案，并逐一论证每一个方案的可售面积和市场价格，然后会选择实现销售额最多的方案作为最终的开发方案。这一过程其实就是项目策划的实质，与农民一样都是为了实现土地价值最大化。

——还有，两者对最终的“产品”也有着同样的成就感……

所以，开发商应该向农民学习！

调控前的房地产市场几乎不存在竞争

在中国广大的农村地区，村中的农户们都自己过自己的日子，几乎不存在什么竞争。既是有竞争的话，也大多是心理上的攀比性竞争。

在房地产市场宏观调控前，整个行业经历了一个黄金期，几乎每一个开发商（无论品牌实力、规模大小）都赚了大钱，开发商之间也几乎不存在什么竞争。既是有竞争的话，也仅仅是个别楼盘或开发商之间的竞争，而不存在你死我活的“零和博弈”。

房地产市场竞争格局的变化

房地产市场竞争的四个阶段

第一阶段：成本竞争阶段

在这一阶段，房地产企业之间的竞争以成本竞争为主要特征——谁的项目成本（当然包括土地成本）低，谁就具有竞争优势。成本竞争也可以说是关系竞争。2003年国土资源部的“121号文件”宣告了这一阶段的基本终结。

第二阶段：性价比竞争阶段

“性价比”是一个简称，全称是“性能价格比”就是性能与价格的比较。用过去的说法是“一分钱一分货”。性价比用于产品宣传最早在IT领域，传染到房地产是近一两年的事儿。随着房地产市场的发展，2003年以来，部分在“均好性”上做的比较好的开发商纷纷喊出“性价比更优”（广告语）和“性价比最优”（口头语），而且大都取得了良好的销售业绩。于是，更多的开发商群起效之，昭示着房地产市场进入了性价比竞争阶段。

第三阶段：模式竞争阶段

房地产企业发展模式包括产品模式和管理模式。产品模式就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。如万达商业广场、奥林匹克花园、万科城市花园等。确立产品模式是企业进行多项目连锁开发的前提，是实现资本、规模快速扩张的基础。所谓管理模式就是适应新的投资模式和企业产品模式的、适应企业自身实际的全面管理体系。适宜的管理模式是项目开发和企业持续健康发展的最基本保障。当前，处于“第一梯队”的开发商都基本确立了自己的产品模式，并在积极探索管理模式。可以预见，随着房地产市场的宏观调控，房地产企业的竞争格局将发生巨大的变化，“模式竞争”将是未来几年内房地产市场竞争的主要特点。

第四阶段：品牌竞争阶段

当市场竞争到一定阶段，随着大量的中小企业被淘汰出局，房地产市场份......More↓↓↓