房地产广告中的“概念炒作”现象探析

　　概念营销是20世纪90年代新兴的一种营销方式，它是指以某种有形或无形的产品为依托，借助现代传媒技术，将一种新的消费概念向消费者宣传推广，赋予企业或产品以丰富的想像内涵或特定的品位和社会定位，从而引起消费者的关注与认同，并最终唤起消费者对新产品需求的一种营销策略。联系房地产市场，真正立足于消费者需求的概念营销不多，大肆跟风的概念炒作却是遍地开花。
　　
　　 一、概念炒作现象初探
　　
　　 (一)地段概念：房地产界的至高宝典是location，反映到楼盘营销，自然也不例外，从全国上下雨后春笋般冒出的CBD（中央商务区）即可窥其一斑。“继北京朝阳、上海陆家嘴开始大规模建设CBD之后，天津、武汉、成都、西安、重庆、南京、深圳、兰州、厦门、济南、杭州等４０多个城市也制订了CBD规划，其中七、八个城市已经启动了建设工作，个别城市甚至提出要在几年内建成自己的CBD。”这种盲目追赶的状况实在令人担忧，所谓中央商务区，乃依托、服务于强大的国际商务资源，而国内除了北京上海有较多的跨国公司外，其它二线城市，根本就是为“CBD”概念而建CBD。
　　 另外，在有地铁通行、建设的城市，主打地铁牌的楼盘也是数不胜数。至于江边的，自然就是“一线江景”、“水边的香格里拉”之类了。
　　 （二）智能概念：所谓智能化，就是综合利用计算机技术、电子技术、通讯技术、自动控制技术等先进的信息处理技术，使居住小区的生活环境、工作环境有进一步的提高，使业主生活得更安全、更方便。智能化小区的建设包括安全防范系统、信息管理系统、信息网络系统等三个子系统。事实上，有些小区装了个宽带，给窗帘加个遥控器，就号称智能化住宅了，如此“弱智”的智能小区，纯粹是概念炒作。
　　 从“互联网家庭”到“电子化住宅”再到“智能数码社区”，概念越来越“高科技”。从广告语中也可以一探现状，华普公寓号称“网络生活节拍，与世界同步脉动”、“硅谷摇篮，杰出人类的拓业平台”，怡美家园则既想强调技术又不想丢了人文：“爱您，就给您一个比尔·盖茨的成长空间--IT精英荟萃的人文生活之地”。
　　 （三）文化概念：通过文化炒作楼盘，最出名的莫过于北京地产大腕张金宝的苹果理论。他以200万的重奖征集到“苹果”这个楼盘案名，轰动业界；接着又推出“青苹果小资社区、红苹果中产社区、转基因苹果国际传媒港”之系列理论，对不同阶层的消费者来了个通杀。只可惜，他的这一大创新，第一时间就给“石家庄苹果”给复制了。至于全国其他地方的苹果，更是数不胜数。最近单纯的文化营销好像不够出众了，还扯上了哲学，如荷塘月色打出的概念是“自然生活哲学”，时代玫瑰园则倡导“新解构主义”等等。
　　 关于房地产广告中令人眼花缭乱的诸多概念，还有如卡普兰生活、英伦生活、德国小镇等欧陆定位，小户型、小户型二代、经济适用房、空间蒙太奇、大户型、别墅豪宅、海景住宅等户型定位，以及中国传统的园林定位，现今流行的生态定位等等，不一而足。
　　
　　 二、原因解读
　　
　　 说起房地产广告中的概念营销，不能不提潘石屹的SOHO现代城。所谓SOHO，即Small Office Home Office，针对的是那些居家办公的自由、半自由职业者。这一概念的首倡，让潘石屹赚了个盆满钵溢。可现在随便在网上搜一下，全国各地都在大搞SOHO项目了，而当前国内的自由、半自由职业者真的有那么多吗？概念营销演变成了概念炒作，这种对于概念的追捧之风有着什么深层次的原因，下文将尝试进行解读。
　　
　　 （一）大众营销的阴影
　　 回顾改革开放以来房地产市场的发展历程，1992年之前的房子是“皇帝女不愁嫁”，只要有产品，就不愁销售。1992至1995年则是房产商们的噩梦时期，整个市场处于低迷状态，正是在这种困难的境地下，“策划大师”们粉墨登场。1996年之后，概念炒作开始流行。在这短短几年的转折期，房产商们并没有学会从产品定位转到消费者定位，在大众营销理论的影响下，他们只是简单地从不打广告到狂轰滥炸。
　　 当然，这也受行业本身特点所影响，房地产业投资量大，房子售出资金回笼至关重要，反映到营......