房地产薪酬增长的“倒U字型”现象

　　美国著名经济学家，诺贝尔经济学奖获得者——西蒙·库兹涅茨通过研究曾经指出，经济增长与收入不均等之间呈现的是一种倒U字型关系， “经济发展的初级阶段，不同地区间的收入差距都会很小。随着工业的发展，各个地区之间不同的自然条件和区位条件对经济的巨大影响就会越来越明显，收入差距产生并且扩大，直至达到倒Ｕ字形的顶点。伴随着社会的不断发展，当个别地区的财富积累达到一定水平，生产要素便会向欠发达地区转移。反映到倒Ｕ字形曲线上时，就是收入差距的缩小” 。

　　发展经济学中将此动态关系表现成一条曲线，取名“倒Ｕ字形曲线”又称“库兹涅斯曲线”。现在这一表现增长与不均等的曲线，已被无数的学者所实证和推广。例如后来又出现表现环境与国民经济发展水平动态关系的环境库兹涅兹曲线，表现夫妻冲突发生率和婚姻存续期的离婚倒U字型曲线等等。本文正是在这样一种背景下提出，希望此增长与不平等的发展关系也能在房地产市场中得到验证，借以为房地产商把握发展时机、政府机构制定应对策略提供参考。也希望能为房地产市场发展特征的进一步研究起一个抛砖引玉的作用。“倒Ｕ字形曲线”最先起源于收入增长不平等的研究，下面首先也是对房地产业员工收入不平等发展的一个验证。

　　一、不同行业薪酬的“倒U字型”发展

　　根据东方慧博管理咨询公司的调查，2003年，房地产行业年平均工资水平为46000元，高管人员年薪平均水平在20万元-35万元，中层管理人员年薪平均水平在11万元-27万元，一般员工年薪平均水平在4万元-12万元。房地产的上游行业——建筑行业高级管理人员中最高的年薪不及房地产企业中层管理人员的年薪，建筑行业高级管理人员的年薪为9.6万元；中层年薪为4.5万元；一般员工年薪为2.7万元。房地产的下游行业——物业行业的高级管理人员年薪与建筑行业年薪相差不大，物业行业高级管理人员的年薪为8.9万元；中层年薪为4.2万元；一般员工年薪为2.4万元。

　　上述数据我们不难看出房地产行业及其上下游行业薪酬发展的“倒U字型”规律，其上游行业——建筑业薪酬的整体水平比较低，行业内的薪酬差距也不是很大，到房地产行业，薪酬水平以及薪酬差距都达到了“倒U字”的顶峰，而再到房地产行业的下游行业——物业行业，整体薪酬水平以及薪酬差距又开始下降，使整体的趋势呈现一个“倒U字”。产生这一现象的背后原因有两条：一是行业成熟度，一是利润集中度。建筑行业已经日趋成熟，职位技术、员工素质水平等一系列引起薪酬差异的因素都在达到一定高度后趋同化，所以薪酬差距缩小；虽然物业行业与房地产行业更为一体化，但目前经济形势下整个产业链的利润高度集中在房地产业，使得物业行业在利基较小的情况下很难使薪酬达到房地产业的高度。

　　二、不同区域薪酬的“倒U字型”发展

　　通过外企太和企业管理顾问有限公司近两年的数据，房地产行业薪酬水平北京依然处于全国领先地位，其次是深圳、上海、广州、重庆。例如，在五大城市中，就开发副总监一职，北京的年度总薪酬最高，为448571元，广州为355445元，重庆为166182元；就工程项目经理一职，北京的年度总薪酬也最高，为152151元，其次广州的年薪为126920元，重庆则只有70832元。

　　从上述调研数据中，我们可以看到不同城市房地产业薪酬发展的“倒U字型”特征，重庆房地产市场发展相对落后，薪酬水平最低；北京房地产市场高速增长，薪酬水平最高达到“倒U字”的顶峰；深圳房地产市场发展相对成熟，薪酬水平已经开始回落。产生这一特征的内在原因有两个：一是市场员工的整体学历构成不同，在开发副总监一职中，北京有50%的从业人员达到了硕士学历，重庆为30%，广州则没有，在工程项目经理一职中，北京的从业人员中硕士学历的占到了9.1%，本科以上学历的为63.6%，高中以下学历仅为9.1%。在广州行业内从业人员本科以上学历的占到了77.8%，专科学历从业人员为22.2%。而在重庆同等职位中，本科以上学历只有26.7%，专科占到40.0%，而高中以下学历则高达33.3%；另一个原因，房地产行业在一个地区的经济景气状况中占有重要地位，一个城市或地区经济的快速发展阶段也往往是房地产业最为活跃的时期，而房地产业发展较快也就使它具有了较强的薪酬支付能力。此外，深圳房地产薪酬退居第二，从另外一个层面反映出深圳房地产业经过二十多年的发展，已经越来越走向理性和成熟，宣告房地产暴利时代的结束后，房企开发利润摊薄必然会带来的从业人员薪水的减少。

　　三、不同职位薪酬的“倒U字型”发展

　　根据外企太和企业管理顾问有限公司的调查，2003年房地产企业：一般人员，除了销售代表薪酬主要来源于业绩提成外，行政人员、......More↓↓↓